La crise du logement au Portugal : quand l’attractivité européenne devient un problème social

Une hausse spectaculaire des prix de l’immobilier

Au cours de la dernière décennie, les prix de l’immobilier ont connu une augmentation spectaculaire au Portugal. À Lisbonne, ils ont augmenté de plus de 170 % entre 2014 et 2024, d’après le média Business Standard, tandis que les loyers ont également fortement progressé. Dans certains quartiers historiques, les prix ont même plus que doublé en quelques années.

Aujourd’hui, trouver un logement abordable dans la capitale portugaise est devenu particulièrement difficile. Dans certains cas, les loyers dépassent largement les capacités financières de nombreux habitants. Alors que plus de la moitié des travailleurs portugais gagnent moins de 1 000 € par mois, les loyers pour un appartement d’une chambre peuvent dépasser 1 100 € dans certaines zones urbaines.

Cette situation s’explique en grande partie par un déséquilibre entre l’offre et la demande. La construction de nouveaux logements reste insuffisante et les logements disponibles sont de plus en plus destinés à des publics plus aisés, notamment des investisseurs internationaux ou des touristes. La Commission européenne estime d’ailleurs que les prix immobiliers portugais sont aujourd’hui largement surévalués. Selon Euronews , ils seraient environ 35 % au-dessus de leur valeur réelle, ce qui fait du Portugal l’un des marchés immobiliers les plus surévalués de l’Union européenne.

Le rôle du tourisme et des locations de courte durée

L’un des facteurs majeurs de cette crise est le développement rapide du tourisme. Depuis les années 2010, Lisbonne et Porto sont devenues des destinations très populaires auprès des visiteurs internationaux. Cette croissance touristique a entraîné une multiplication des locations de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb.

Dans certains quartiers historiques de Lisbonne, des milliers de logements ont été transformés en hébergements touristiques. En 2023, la capitale comptait plus de 22 000 logements enregistrés pour des locations de courte durée.

Cette transformation du marché immobilier a réduit l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents. En effet, louer un appartement à des touristes peut être beaucoup plus rentable que de le louer à long terme à un habitant. Selon plusieurs études, l’augmentation des locations touristiques a contribué directement à la hausse des loyers dans les centres historiques des villes européennes, et le Portugal est l’un des pays où cet impact est le plus visible.

Au-delà des prix, certains habitants dénoncent également les transformations sociales et culturelles de leurs quartiers. La multiplication des logements touristiques modifie le tissu urbain et peut entraîner la disparition de commerces locaux traditionnels.

Les investissements étrangers et le programme des “golden visas”

Un autre facteur important dans la crise immobilière portugaise est l’arrivée d’investisseurs étrangers. Après la crise financière de 2008, le gouvernement portugais a mis en place un programme appelé “golden visa”, permettant à des ressortissants non européens d’obtenir un permis de résidence en échange d’un investissement dans l’économie du pays, notamment dans l’immobilier. Ce type de dispositif n’est pas propre au Portugal puisque ces visas existent également dans d’autres pays comme l’Espagne, la Grèce, et même Malte.

Ce programme a connu un grand succès : plus de 12 700 visas ont été accordés, dont la grande majorité à des investisseurs immobiliers provenant de pays divers et variés tels que la Chine, la Turquie, ou encore le Brésil. Au total, ce dispositif aurait attiré plus de 7 milliards d’euros d’investissements dans le pays, dont près de 90 % dans l’immobilier.

Si ces investissements ont contribué à la relance économique du Portugal après la crise financière, ils ont également accentué la pression sur le marché immobilier, en particulier dans les zones les plus recherchées comme Lisbonne, Porto ou l’Algarve. Dans certains quartiers du centre de Lisbonne, plus de 30% des logements ont été vendus à des non-résidents ou convertis en logements touristiques, ce qui a contribué à l’augmentation des prix et à l’exclusion progressive des habitants locaux.

Face aux critiques croissantes, le gouvernement portugais a décidé en 2023 de mettre fin à la possibilité d’obtenir un golden visa par l’achat de biens immobiliers dans les grandes villes. Cette réforme visait particulièrement à améliorer l’accès au logement pour les habitants.

Une attractivité renforcée par la mobilité européenne

Au-delà des investisseurs internationaux, l’arrivée de nombreux résidents étrangers joue également un rôle dans la transformation du marché immobilier. Grâce à la libre circulation au sein de l’Union européenne, de nombreux citoyens, notamment britanniques, allemands, et brésiliens, ont choisi de s’installer au Portugal, attirés par la qualité de vie, le climat et le coût de la vie historiquement plus faible.

Ces dernières années, le pays est également devenu une destination populaire pour les travailleurs en télétravail, les retraités et les nomades digitaux. Ces nouveaux résidents disposent souvent de revenus plus élevés que la moyenne locale, ce qui leur permet de payer des loyers plus élevés et d’accéder à des biens immobiliers plus chers.

Cette situation peut créer des tensions entre les habitants locaux et les nouveaux arrivants, certains Portugais estimant que la transformation de leurs villes bénéficie davantage aux étrangers qu’à la population locale.

Une crise révélatrice d’un problème européen plus large

La crise du logement au Portugal ne constitue pas un phénomène isolé. Dans de nombreuses capitales européennes comme Berlin, Amsterdam et Dublin, parmi d’autres, la hausse des prix de l’immobilier est devenue un enjeu majeur. L’augmentation du tourisme, la financiarisation du logement et l’arrivée de nouveaux résidents internationaux contribuent à transformer les marchés immobiliers urbains dans toute l’Europe.

Dans ce contexte, l’Union européenne s’intéresse de plus en plus aux politiques du logement et aux moyens de favoriser l’accès à des logements abordables. Cependant, la politique du logement reste principalement une compétence nationale, ce qui limite la capacité d’action des institutions européennes, ainsi que l’harmonisation de prise de décisions.

Les réponses politiques du gouvernement portugais

Face à la crise, le gouvernement portugais a adopté plusieurs mesures pour tenter de stabiliser le marché immobilier. En 2023, un ensemble de réformes appelé “Mais Habitação” a été introduit. Ce plan prévoit notamment la limitation des locations touristiques dans certaines zones, la suppression de certains avantages liés aux golden visas et des aides financières pour les ménages confrontés à la hausse des loyers.

Plus récemment, des mesures ont également été mises en place pour aider les jeunes à acheter leur premier logement. Cette mesure est liée au fait que le Portugal fait partie des pays d’Europe où le taux de départ du foyer parental est le plus tardif (âge moyen de 28,9 ans contre 26,2 ans en Europe. Par exemple, des exemptions fiscales sur les taxes immobilières ont été introduites pour les acheteurs de moins de 35 ans afin de faciliter l’accès à la propriété.

Cependant, de nombreux experts estiment que ces politiques ne suffiront pas à résoudre la crise à court terme. Le principal problème reste le manque de logements disponibles. Le Portugal possède l’un des taux de logements publics les plus faibles d’Europe, avec seulement environ 2 % du parc immobilier appartenant au secteur public. En comparaison, ce chiffre est de 30% aux Pays-Bas ou encore de 24% en Autriche.

La crise du logement au Portugal illustre les contradictions auxquelles sont confrontées de nombreuses villes européennes. D’un côté, l’attractivité économique, touristique et résidentielle peut favoriser la croissance et les investissements. De l’autre, cette attractivité peut aussi entraîner une hausse des prix et rendre le logement inaccessible pour une partie de la population. Dans le cas du Portugal, plusieurs facteurs se combinent : la croissance du tourisme, les investissements étrangers, les politiques fiscales attractives et l’insuffisance de nouvelles constructions. Ensemble, ils ont contribué à transformer profondément le marché immobilier du pays.

Cette situation montre que les politiques économiques et urbaines doivent trouver un équilibre entre ouverture internationale et protection des habitants. À l’avenir, la capacité du Portugal et de l’Union européenne à répondre à cette crise sera déterminante pour garantir un accès équitable au logement dans un contexte de mondialisation et de mobilité croissante.